契約不適合責任って何！？売ったらそれで終わりではない！？

契約不適合責任ということをご存知でしょうか。

契約不適合責任とは、売買契約などで売主が買主に対して負う、商品やサービスが契約内容に合致しない場合の責任です。これは、商品が契約時に想定された品質や性能を満たしていない場合に適用されます。

訳あり物件や訳ありではない物件でも、物件を売った後は契約不適合責任というのがついてくることもあります。弊社のような訳あり物件買取専門業者ですと、直接買取を行いますので売主様は特に問題なく処分可能です。

契約不適合責任について説明いたします。

法的根拠

日本の民法においては、契約不適合責任は主に民法第570条から第572条に規定されています。これにより、売買物が契約に適合しない場合（例えば、欠陥がある場合）、買主は売主に対して損害賠償を請求したり、契約の解除を求めることができます。

民法第570条（瑕疵担保責任）

この条文は、売主が売買物に隠れた瑕疵がないことを保証する責任（瑕疵担保責任）について定めています。

もし売買物に瑕疵があった場合、買主は契約の解除または瑕疵の修理、または瑕疵に対する損害賠償を請求することができます。

ただし、売主が瑕疵の存在を知らなかったとしても責任を免れることはできません。

民法第571条（瑕疵の告知義務）

売主が売買物の瑕疵を知っていた場合、または知っていて当然であった場合には、その事実を買主に告知する義務があります。

売主がこの告知義務を怠った場合、買主は契約解除や損害賠償を請求することができます。

民法第572条（隠れた瑕疵による損害賠償）

この条文は、売主が売買物の隠れた瑕疵を知らなかった場合における買主の権利に関するものです。

買主は、その瑕疵によって生じた損害の賠償を売主に請求することができます。ただし、この場合の損害賠償は、売買物の価格に限られることが一般的です。

契約不適合の範囲

契約不適合は、物理的な欠陥だけでなく、法的な欠陥（例えば、第三者の権利によって使用が制限されている場合）も含まれます。また、売主の告知義務違反も契約不適合にあたる場合があります。

買主の権利

損害賠償: 契約不適合により損害を受けた場合、買主は売主に対して損害賠償を請求できます。

契約解除: 重大な不適合がある場合、買主は契約の解除を選択できます。

代金減額: 不適合が一部に限られる場合、買主は代金の減額を求めることができます。

売主の責任

知り得たまたは知るべき欠陥: 売主が欠陥を知っていた、または通常の注意を払えば知ることができた場合、売主はその責任を負います。

瑕疵担保責任: これは、商品に隠れた瑕疵があった場合に、売主が責任を負うというものです。

適用除外

特定の条件下では、契約不適合責任は適用されません。例えば、買主が購入時に欠陥を明確に知っていた場合や、中古品の通常の使用に伴う摩耗などが該当します。

注意点

時効: 契約不適合責任を主張する際には、一定の時効が設けられています。時効を過ぎた後は権利を行使できなくなるため、注意が必要です。

証拠: 不適合を主張する場合、証拠を集めることが重要です。欠陥の存在、売主の告知義務違反などを立証する必要があります。

不動産取引における契約不適合責任とは

ここからは不動産取引における契約不適合責任について記載いたします。

不動産の取引における契約不適合責任は、不動産が売買契約で合意された条件や品質を満たしていない場合に発生します。ここでは、不動産取引においてよくある契約不適合の例を挙げます。

構造上の欠陥: 建物の構造に重大な欠陥がある場合（例えば、耐震基準に適合していない、大規模な建築ミスなど）。

土地の面積や形状の誤表示: 売買契約で示された土地の面積や形状が実際と異なっている場合。

建築許可や用途地域の誤認: 不動産が特定の用途に使用できない地域にある（例えば、住宅用地で商業利用が不可能な場合）や、建築許可が取得されていない建物。

法的な欠陥: 第三者の権利が依然として存在している（例えば、抵当権の設定や賃貸契約）。

環境問題: 土壌汚染やアスベストなどの環境上の問題。

隠れた瑕疵: 購入時には見つからなかったが、後に発見された欠陥（例えば、配管の問題、雨漏り）。

不正確な情報提供: 物件の歴史や以前の修繕に関する不正確な情報。

これらの契約不適合の場合、買主は売主に対して契約解除、損害賠償、あるいは価格減額などの措置を求めることができます。契約不適合責任を主張する際には、適切な法的アドバイスを受けることが重要です。また、不動産取引における契約不適合責任は、その契約の内容や当事者間の合意、具体的な事情によって異なるため、各ケースを個別に評価する必要があります。

売買契約書に明記されてたら？

では、売買契約書に明記され、きっちりと説明を受けていた場合は、どうなるのでしょうか。

明確な告知と同意：契約書に特定の問題点や欠陥が明示され、購入者がこれを理解し同意している場合、後にその問題に基づいて契約不適合責任を主張することは通常難しいです。例えば、土地の一部にアクセス権がないことや、建物に一定の損傷があることが契約書に記載されている場合、これらの事項に関して後から責任を問うことはできません。

法的制限：しかし、いくつかの法的制限があります。例えば、売主が故意に重要な情報を隠していたり、誤解を招くような誤表示をした場合、契約書に記載されている内容にかかわらず、責任を問うことができる場合があります。

公序良俗に反する内容：公序良俗に反する内容や法律で禁止されている事項に関しては、契約書に記載されていても無効となる場合があります。

消費者保護法規：特定の消費者保護法規により、消費者に有利な規定が設けられている場合があります。これらの規定は、契約書の内容に優先することがあります。

したがって、契約書に明記されている内容は重要ですが、契約不適合責任の適用に関しては、具体的なケースに応じて法的な評価が必要です。

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