借地権の簡単な説明！借地権は売れる！？買取請求権ってなに？
借地権って言葉をお聞きになった方も多いのではないでしょうか。借地権の簡単な説明と借地権は売れます！弊社のような訳あり物件買取業者は、権利関係や借地権など簡単にはいかない物件を買取することが多いです。ですので、通常の不動産買取業者よりは得意な場合もあります。お困りの物件やトラブル物件、通常の物件の買取や査定をしておりますので、お気軽にお問合せください。
さて、借地権の説明をいたします。
目次
借地権とは何か？
借地権とは、他人の土地を一定期間、建物を建てる目的で借りることができる法的な権利です。この権利により、借地人は自分の建物を土地に建て、土地の所有者（地主）から土地を借りることができます。
借地権の種類
借地権には大きく分けて二つのタイプがあります。
- 普通借地権：普通借地権は、土地の使用と建物の所有を目的としています。この権利は一定期間経過後には地主に土地を返還する必要がありますが、法律により更新権が保護されているケースが多いです。
- 定期借地権：定期借地権は、契約によって定められた一定期間が終了すると、自動的に終了する借地権です。更新する権利は通常ありませんが、借地契約によっては更新の可能性もあり得ます。
借地権のメリットとデメリット
メリット:
- 土地を所有せずに建物を建てられる。
- 契約に基づき、安定した使用が可能。
- 土地に対する固定資産税・都市契約税がかからない
デメリット:
- 土地の所有者の承諾が必要。
- 土地の利用に制約があることが多い。
- 土地の使用権が限られているため、完全な自由度には欠ける。
- 地代がかかる
- 更地で返還する契約の場合、解体費用がかかる
- 建て替え、リフォームの際に地主の許可が必要
借地権の設定方法
借地権を設定するには、地主との間で借地契約を結び、その後、法務局に登記を行う必要があります。登記により、借地権は第三者に対しても効力を有するようになります。
借地権の終了と更新
借地権は契約期間の終了、双方の合意、裁判所の判決による解除などで終了します。普通借地権の場合、法的に更新が保証されていることが多く、地主が拒否するには正当な理由が必要です。
借地人の建物買取請求権は？
借地権契約が終了した際、借地人は通常、自ら建てた建物を解体し、土地を更地にして地主に返還する必要があります。しかし、特定の条件下で、借地人は地主に建物の買取を請求する権利があります。これを「建物買取請求権」と言います。
買取請求権の行使可能なケース
建物買取請求権を行使できるのは以下の条件を満たす場合です。
- 契約が満了し、更新されない。
- 借地に借地人が建てた建物が存在する。
- 旧借地権・普通借地権の場合に適用されます。
法的には、地主は正当な理由がなければ、この請求を拒否することはできません。契約で「建物買取請求権を認めない」としていても、それは無効です。
行使できないケース
建物買取請求権は、借地権が期間満了で終了した場合のみに限ります。定期借地権の場合や、契約不履行による解約、合意による契約解除の場合は、この権利は発生しません。
建物の買取価格
建物の買取価格は時価で決定されます。築年数が古い建物でも、その時点の価値に基づいて買取が行われます。借地人は専門家に価値を算出してもらい、適切な価格で買取を行うことができます。
買取請求の通知
建物買取請求権を行使する際の通知は、内容証明郵便で行うのが確実です。これにより、後日発生する可能性のあるトラブルを防ぐことができます。
法律専門家の助言
建物買取請求権の行使には複雑な法律の理解が必要です。不確実な部分や疑問点がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談することをお勧めします。
地主が買取請求を拒否したらどうなるの？
建物買取請求権の拒否はできない
借地権者が建物買取請求権を行使した場合、地主はこれを拒否できません。この権利の行使により、地主と借地権者間で自動的に建物の売買契約が成立し、地主は建物の時価に相当する金額を支払う必要があります。
借地権買取の拒否
一方で、借地権の買取に関しては、地主は拒否することが可能です。拒否された場合、借地権者は第三者への譲渡を検討する必要がありますが、これには地主の承諾が必要です。
第三者への譲渡と地主の承諾
地主の承諾が得られない場合、借地権者は「借地非訟」と呼ばれる裁判手続きを通じて、地主の承諾に代わる許可を得ることができます。この手続きでは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出すかどうかを判断します。
借地権専門の不動産買取業者の活用
借地権の買取に関する複雑な手続きは、専門の不動産買取業者に相談することでスムーズに進むことがあります。これらの業者は、地主との交渉や必要な手続きを代行し、効率的な買取を実現することができます。
借地権の売却ってできるの？
結論から言うと、できます。売却に先立って、以下の点を確認しましょう。
- 契約内容の確認：借地契約を再確認し、売却に関する規定がないかチェックします。
- 地主の承諾：多くの場合、借地権の売却には地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合、売却は困難になることがあります。
- 評価額の算定：借地権の価値を正確に評価するために、専門家に依頼するのが一般的です。
借地権売却のステップ
- 専門家への相談：まずは不動産業者や司法書士に相談して、借地権の売却が可能かどうか確認します。
- 売却価格の決定：市場価格や周辺の取引事例を参考に、売却価格を決定します。
- 地主への通知：契約に基づき、売却の意向を地主に通知し、必要な承諾を得ます。
- 買い手の探索：自ら買い手を探すか、不動産仲介業者に依頼して買い手を見つけます。
- 売買契約の締結：買い手が見つかったら、売買契約を結びます。この段階で、契約内容の確認と合意が行われます。
- 登記の手続き：売買契約の成立後、司法書士に依頼して借地権の移転登記を行います。
売却後の注意点
- 税金の処理：売却から生じる利益には税金がかかる場合があるため、税理士に相談して適切に処理しましょう。
- 契約の履行：売却後も契約に基づく義務（例えば、地代の支払い）が残っていないか確認します。
売却の際のトラブルと対処法
売却過程でトラブルが生じることがあります。例えば、地主との承諾が得られなかったり、買い手との価格交渉が難航したりすることが考えられます。これらのトラブルを避けるためには、事前に詳細な契約書を作成し、すべての関係者とのコミュニケーションを密に取ることが重要です。
まとめ
- 定義: 借地権は、他人の土地を一定期間、建物を建てる目的で借りる法的な権利です。
- 種類: 主に普通借地権と定期借地権の二種類があります。普通借地権は更新権が保護されるのが一般的で、定期借地権は一定期間経過後に自動的に終了します。
- 権利の保護: 借地借家法により、借地人は建物の取り壊しを求められることなく土地を引き続き使用することが可能です（借地権の存続保護）
- 買取請求権: 契約が満了し更新されない場合、借地人は建物の買取請求権を行使できます。これにより、地主は建物を時価で買い取る義務が生じます。
- 注意点: 借地権の設定と維持には様々な法的条件が伴います。契約内容や関連する法律の理解が必要で、必要に応じて専門家のアドバイスを求めることが推奨されます。
