不動産売却時の税金についての完全ガイドを解説します！

不動産の売却では、税金の支払いが発生します。その際、どのような税金でいくらかかるのかを把握していないと「手元に思ったほどお金が残らない」ということにもなりかねません。特に、売却利益にかかる税金は税額が大きいため、計算方法を理解し控除などをうまく活用することが大切です。

この記事では、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法・活用できる特例について、分かりやすく解説します。これから不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却では、主に次のような税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

それぞれ以下で詳しくみていきましょう。

印紙税

印紙税とは、課税対象となる書類を作成した際にかかる税金です。

不動産売却の場合、売買契約書が印紙税の対象となります。売買契約書を作成した場合、税額分の収入印紙を購入し、契約書に貼付・消印することで納税します。

税額は、契約書に記載されている金額（売却額）に応じて異なり、不動産取引で主に使われる価格帯では下記の通りです。

参考：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran_r0204.pdf

印紙税は令和6年3月31日までは軽減措置が適用できます。なお、印紙税の必要な書類に印紙の貼付・消印忘れがあると、過怠税として本来の税額の3倍を支払うペナルティがあるので注意しましょう。

登録免許税

不動産は、新築した時や所有者が分かった時・権利を設定する時など、法務局に保管されている不動産登記簿の作成・変更が必要です。この登記簿の作成・変更にかかる税金が、登録免許税となります。

登録免許税は、登記の内容によって税額が異なります。不動産売却の場合、抵当権抹消登記の登録免許税が必要です。抵当権抹消登記とは、不動産売却にあたり抵当権を抹消するための登記のことで、住宅ローンの残っている物件を売却する際に必要です。

抵当権抹消登記の費用は、不動産の筆数×1,000円となり、一般的な不動産売却では土地と建物で2,000円かかります。ただし、すでに抵当権を抹消している物件であれば抵当権抹消登記は必要ありません。

また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼するのであれば、別途司法書士依頼料も必要です。司法書士によって費用は異なりますが、1.5万円～3万円ほどが目安となるでしょう。

なお、売却時に所有権を移転する所有権移転登記については、買主が行うため基本的に売主が費用を負担することはありません。

消費税

個人が売主となってマイホームを売却する場合、売却金に消費税はかかりません。

不動産売却で消費税が必要になるケースは、売主が住宅会社や不動産会社など課税事業者であるケースです。

なお、不動産のうち、土地部分については消費税が非課税となります。ただし、次のような費用に対しては消費税がかかります。

• 不動産会社への仲介手数料
• 司法書士費用
• 売却時に解体・リフォームした場合の業者への費用など

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却で利益が出た場合にかかる税金です。詳しい計算は後ほど説明しますが、売却利益に足して約20～40％の税率が課税されます。例えば、売却利益が1,000万円出た場合、譲渡所得税は200万円～400万円と高額な税負担がかかります。

また、譲渡所得税は売却した時に納税するのではなく、売却した年の翌年に確定申告して納税するものです。納税時期になって売却金を使い果たして対応できない・確定申告があるのを忘れていたとならないように注意し準備を進めておきましょう。

売却で利益が発生したときにかかる税金

売却で利益が発生した場合、譲渡所得税がかかります。先述した印紙税や登録免許税は、基本的に必ずかかる税金ですが、譲渡所得税は利益が出た場合のみかかります。

反対に、利益が出ない（売却で赤字）という場合は、譲渡所得税は発生しないのです。

譲渡所得にかかる税額は所有年数で税率が変わる

譲渡所得税は、以下のように利益に対して譲渡所得税の税率を乗じて算出します。

譲渡所得税＝売却利益×税率

ただし、乗じる税率が不動産の所有年数で異なる点には注意しましょう。譲渡所得は所有期間に応じて、下記の2つに分かれます。

• 短期譲渡所得：所有期間5年以下
• 長期譲渡所得：所有期間5年超

短期譲渡所得は長期譲渡所得よりも税率が2倍近く高くなります。

また、所有期間を判断する基準日が「売却した年の1月1日」という点にも、注意しなければなりません。

仮に、2019年2月1日に購入した物件を2024年3月1日に売却した場合、短期と長期どちらになるでしょう。この場合、実際に所有している期間は5年を超えていますが、基準日である2024年1月1日時点では5年を経過していません。そのため、上記の例では短期譲渡所得が適用されるのです。

短期譲渡所得が適用されると税率も高くなるので、売却する際には所有期間にも注意するとよいでしょう。

税率と計算方法

譲渡所得税の具体的な計算方法は、下記の通りです。

1. 課税対象譲渡所得＝売却額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
2. 譲渡所得税＝課税対象譲渡所得×税率

まず、課税対象となる譲渡所得である売却の利益を算出します。譲渡所得は、大まかには「売却額から取得にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた部分」とイメージすればよいでしょう。

取得にかかった費用である「取得費」には、下記のようなものが含まれます。

• 不動産の購入費
• 不動産会社の仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 造成費用や測量費など

不動産の購入代金だけでなく、購入にかかった費用は含むことが可能です。ただし、所得費を証明するには契約書や領収書などの証拠となる書類が必要になります。

書類がないなど取得費を証明できない場合は、概算取得費として売却額×5%を計上することになるので、注意しましょう。特に、相続した不動産を売却する場合などで、購入時の領収書がないというケースが多くなります。

財産取得費では、本来計上できる額よりも計上額が少なくなり利益が多く出るため、かかる税金も大きくなる恐れがあります。領収書などは大切に保存しておくようにしましょう。

また、取得費からは減価償却費を差し引く点にも注意が必要です。減価償却費とは、物件の経年劣化による資産価値の減少分を加味した税制上の費用のことをいいます。

例えば、5,000万円で物件を購入し500万円の費用がかかった場合、取得費は5,500万円とはなりません。ここで、減価償却費が3,000万円であれば5,500万円－3,000万円＝2,500万円が取得費となるのです。

売却額から差し引けるもう一つの費用である「譲渡費用」とは、売却にかかった費用であり下記のような費用が該当します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 立退料
• 解体費用など

こちらも、証明のために領収書などの書類が必要なので大切に保管しておきましょう。

売却額から取得費・譲渡費用を差し引いた額が、利益である譲渡所得です。なお、実際はさらに特別控除を差し引けますが、控除については後述します。

譲渡所得税は、この譲渡所得に税率を乗じることで算出できます。先述したように、譲渡所得税の税率は短期と長期で異なり下記の通りです。

ここで、以下のケースで譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。

• 売却額：3,000万円
• 購入額：2,000万円
• 購入にかかった費用：150万円
• 減価償却費：1,000万円
• 売却にかかった費用：200万円
• 所有期間：10年

譲渡所得は、下記の通りです。

譲渡所得 ＝ 3,000万円 －｛（2,000万円＋150万円－1,000万円）＋ 200万円｝＝ 1,650万円

所有期間が10年なので長期譲渡所得の税率で課税されます。

譲渡所得税 ＝ 1,650万円 × 20.315% ＝ 約335万円

よって、上記の例では約335万円の譲渡所得税の納税が必要になるのです。

譲渡所得税の計算に不安がある場合は、税理士や自治体の窓口に相談してみるとよいでしょう。確定申告時期になると、無料の相談コーナーを設置する自治体も多いので活用することをおすすめします。

気になるようであれば、そのまま弊社に売却もしくは買取金額の査定依頼をしていただけますとスムーズに売却までの手続きが進みます。

譲渡所得に対して利用できる特例4つ！

譲渡所得税が課税されると、場合によっては100万円を超える納税が必要となり大きな負担となります。しかし、譲渡所得税には控除の特例が多く用意されており、活用することで税負担を軽減することが可能です。

ここでは、マイホームの売却で適用できる主な特例として、下記の4つを紹介します。

• 3,000万円特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換え特例
• 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

3,000万円特別控除

マイホームの売却で利用できる代表的な特例が「3,000万円特別控除」です。この特例では、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

例えば、譲渡所得が4,000万円であれば、この特例を適用することで3,000万円を差し引いた1,000万円が課税対象となるのです。仮に、譲渡所得が3,000万円以下であれば特例の適用で譲渡所得を0円にでき税金が発生しません。

このように、大きな税負担の軽減が可能になるので、活用を検討するとよいでしょう。

ただし、3,000万円特別控除を適用するには、下記のような要件を満たす必要があります。

• マイホームの売却である
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売った年・売った年の前年と前々年にこの特例または他の特例を適用していないこと
• 売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと

3,000万円特別控除は、次に紹介する10年超所有軽減税率の特例以外とは併用できません。どの特例を適用したほうがお得になるかを、しっかりシミュレーションしたうえで検討することが大切です。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合に適用できる特例です。この特例を適用すると、譲渡所得税の税率を下記のように軽減できます。

譲渡所得額6,000万円以下の部分は、本来の税率である20.315％から14.21％へ引き下げられます。また、この特例は3,000万円特別控除との併用もできるので、大きな節税効果が期待できるでしょう。

10年超所有軽減税率の特例を適用するには、下記のような要件を満たす必要があります。

• マイホームの売却である
• 売った年の1月1日時点の所有期間が家屋・敷地共に10年を超えている
• 売った土地の前年・前々年にこの特例・他の特例を適用していない
• 売主と買主が親子・夫婦と言った特別な関係でない

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、マイホームの買換え（住み替え）で適用できる特例です。今のマイホームを売却して新しいマイホームを購入した場合、今の売却にかかる税金を将来のマイホーム売却時に繰り延べできます。

例えば、今のマイホームの売却で2,000万円の利益が出た場合、この特例を適用した場合今回の売却では税金が発生しません。しかし、今回購入したマイホームを将来売却した際、1,000万円の利益が発生すると、繰延した2,000万円が加算され3,000万円が課税対象となるのです。

この特例は、免税ではなく繰延という点に注意しましょう。ただし、将来マイホームを売却しなければ税金は発生しないので税負担の軽減につながるものです。

この特例を適用する場合は、将来のマイホームの売却計画まで考慮して適用を検討する必要があります。また、3,000万円特別控除とは併用できないので、どちらを適用するかはしっかりシミュレーションして検討しましょう。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

利益が発生しなければ譲渡所得税は課税されないので、確定申告は不要です。しかし、赤字が出た場合でも確定申告することで税負担を軽減できる特例があります。その代表的な特例が、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

この特例は、マイホームを売却して新たにマイホームを購入（住み替え）した場合で、売却に損失が出た際に適用できます。特例を適用することで、赤字部分を給与所得や事業所得から控除（損益通算）できるようになるのです。

仮に、給与所得500万円で売却の赤字が1,000万円であれば、その年の給与所得を0円にでき給与所得にかかる所得税・住民税の節税につながります。また、その年だけでは控除しきれない分は翌年以後3年繰り越せるので、大きな節税効果が期待できるでしょう。

今回紹介した特例を適用するには、必要書類を添えて確定申告する必要があります。確定申告時期は、売却した年の翌年2月16日～3月15日です。

特例を適用すれば税金が発生しないという場合でも、そもそも確定申告しなければ特例が適用できていないという点には注意しなければなりません。確定申告時期にきちんと申告できるように、早めに用意しておきましょう。

どの特例が適用できるか分からない、税金の計算や必要書類の準備・確定申告の仕方に不安があるという方は、専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

不動産売却では、印紙税・登録免許税・消費税・譲渡所得税がかかります。特に売却利益にかかる譲渡所得税は税額も大きくなりやすいので、特例を活用して税負担を抑えることが大切です。

これから不動産売却を検討している方は、本記事を参考に税金についても計算したうえで売却計画を立てるとよいでしょう。