未登記部分がある建物を売却する方法とは？そのままの状態で売却可能です！

結論から申し上げると、弊社では未登記部分がある建物の買取をしております。

登記する費用を負担したくない場合は、そのままの状態でご相談してください。

1. 登記の正規化

未登記の部分を登記することが最も基本的な解決策です。建物の増築や改築後に登記が更新されていない場合が多いため、土地家屋調査士と協力して、必要な書類を整え、正式な登記を行います。この手続きには費用と時間がかかる場合がありますが、売却に際して大きな障害となる法的リスクを解消することができます。

登記の正規化とは、建物や土地の登記簿が現状に合わせて正確に更新されている状態を指します。特に建物においては、過去に行われた増築や改築が登記簿に反映されていない場合、それらを正式に登記する必要があります。ここでは、具体的な例を交えて、建物の登記正規化のプロセスを詳しく解説します。

登記の正規化の必要性

建物の登記が現状と一致していないと、将来的に不動産を売却する際や相続が発生した時に、法的なトラブルや手続きの遅延が発生する原因となります。また、登記が正確でないことは買主にとってリスクとなり、不動産の価値を低下させる可能性があります。

具体的な例とプロセス

たとえば、ある家庭が1970年に建てられた家に1990年に増築を行ったが、この増築部分が未登記の状態であるケースを考えます。

不動産取引をする際に、増築をして未登記部分がある場合は売却価格が下がる可能性があります。では、高く売却する為にはどのようにしたら良いのかというと、土地家屋調査士に依頼をして調査してもらい未登記建物の登記をすることです。

しかし、手出しで支払いをする必要があるのと登記までに時間がかかる傾向があるため、すぐに売却ができなくなります。おすすめな方法は、少し値段が下がってもいいので未登記建物を含めて売却をすることです。

弊社では未登記部分がある建物でも、買取いたします！

ステップ1：現況調査

行動：土地家屋調査士に依頼して、現在の建物の寸法と敷地の境界を正確に測定します。

目的：建物の正確な大きさと位置を把握し、どの部分が未登記かを確認するためです。

ステップ2：必要書類の準備

行動：増築に関する建築計画書、許可証、施工記録などの書類を集めます。

目的：建築が法令に従って行われたことを証明し、登記のための根拠を提供するため。

ステップ3：登記申請

行動：土地家屋調査士を通じて、建物の登記申請を行います。この際、測量結果や建築関連の文書が必要となります。

目的：増築部分を含めた建物全体の正確な情報を登記簿に反映させるため。

ステップ4：登記完了と確認

行動：登記が完了した後、登記簿謄本を取得し、内容が正確に反映されていることを確認します。

目的：任意の過ちがないか最終確認を行い、今後の不動産取引で問題が発生しないようにするため。

2. 売買契約における特約条項の設定

登記を行う時間や資金が不足している場合、売買契約に特約条項を設けることが可能です。この条項により、未登記部分の存在とその影響を明確にし、買主がその状態を了承して購入することを契約上保証します。ただし、これには買主の理解と同意が必要です。

【特約条項の例とその解説】

1. 登記未完了部分の明記

条項内容：「本物件には1990年に行われた30平米の増築部分が未登記であることを買主は認識し、この状態を承諾する。」

目的：売買契約において未登記の部分が明記され、買主がその状態を承知の上で契約を進めることを保証します。これにより、将来的に買主からのクレームを防ぐことができます。

2. 登記正規化の責任分担

条項内容：「登記未完了部分の正規化に関わる費用は、売主と買主で半分ずつ負担する。登記完了後、買主は残金を支払う。」

目的：登記の正規化を契約の一部として取り入れ、その費用負担を両当事者で共有します。これにより、買主は将来的な不確実性を避けつつ、売主は販売の際の障害をクリアすることができます。

3. 登記完了までの経過措置

条項内容：「登記が完了するまでの間、売買代金の一部をエスクローサービスを通じて預託する。」

目的：登記が完了するまでの間、買主が支払う一部の代金を第三者が管理することで、両者の信頼関係を保ちながら取引を進行します。これは買主にとって安全な取引環境を提供し、売主にとっては確実な代金受領への信頼を構築します。

4. 違反時の損害賠償

条項内容：「未登記部分についての事実が契約後に異なることが判明した場合、売主は買主に対し損害賠償を行う。」

目的：万が一未登記部分に関する事実が契約内容と異なる場合には、売主がその責任を負うことを明確にします。これは買主を守るための措置であり、取引の公平性を保つために重要です。

3. 価格の調整

未登記部分があることで、物件の市場価値が下がる可能性があります。このリスクを考慮に入れ、売却価格を適切に調整することが必要です。価格を下げることで、買主にとっての魅力を増すと同時に、売却の可能性を高めることができます。

また、未登記建物がある場合、未登記部分の登記を次の所有者がする義務があるので、そういった部分でも価格が下がる可能性があります。

4. 分割売却

建物全体を一度に売却する代わりに、登記されている部分と未登記部分を分けて売却する方法です。これにより、法的な問題を簡素化し、売却プロセスをより管理しやすくすることが可能です。ただし、この方法は市場や買主のニーズに大きく依存します。

5. 投資家への売却

不動産投資家や専門家は、一般の住宅購入者よりも複雑な法的問題を解決する能力が高いことがあります。未登記部分を含む物件を投資目的で購入し、改修や正規化を行うことに興味がある買主をターゲットにすると、売却が成功する確率が高まります。

まとめ

未登記部分がある建物の売却は通常の物件売却と比べて複雑ですが、上記の方法を適切に利用することで、成功に導くことが可能です。それぞれの方法の適用可能性や効果は、物件の状態や市場環境によって異なるため、不動産専門家と密接に連携することが重要です。